Co lepsze – rata stała czy malejąca?

Wybierając kredyt hipoteczny spotkasz wiele opcji i wariantów do wyboru. Wiele z nich jest dość prosta do oceny – np. oprocentowanie musi być jak najniższe, czasami wymaga to jednak większe zastanowienia. Jedną z takich kwestii jest wybór pomiędzy ratą stałą i ratą malejącą. W tym artykule znajdziesz informacje, które pozwolą Ci na świadomy wybór.

Co to jest rata stała (rata równa)?

Rata stała to wariant spłaty kredytu, w której wartość rat miesięcznych w całym okresie trwania kredytu jest stała. Oznacza to, że w momencie rozpoczęcia kredytu obliczany jest harmonogram spłaty kapitału w taki sposób, aby po dodaniu odsetek za każdy miesiąc, rata była na niezmienionym poziomie.

W efekcie takiego podejścia do obliczania raty kredytu, w pierwszych miesiącach spłaty kredytu, zdecydowaną większość raty stanowi część odsetkowa. Proporcja ta odwraca się w miarę trwania kredytu, natomiast suma pozostaje niezmienna.

Dla przykładowego kredytu na 300 tys. PLN, przy założeniu 30 lat spłaty i 4% oprocentowaniu, harmonogram spłaty przy racie stałej wygląda tak:

rata stała

Jak widać, w całym okresie kredytowania rata wynosi ok 1400 PLN (dokładnie 1432 PLN miesięcznie). Trzeba tylko pamiętać, że harmonogram jest zależny od wysokości odsetek. Przykładowo, gdyby w powyższym przykładzie oprocentowanie wynosiło nie 4%, a 4,5%, to rata miesięczna wzrosłaby do 1520 PLN. W praktyce, w której większość kredytów w Polsce oparta jest na zmiennej stopie WIBOR, przy każdej zmianie tej stopy, trochę zmieni się także harmonogram spłaty. Stąd rata stała, w praktyce rzadko kiedy jest faktycznie… stała. Oczywiście wartość raty może zmieniać się także z wielu innych powodów, w szczególności w związku z przedpłatami kredytu (choć nie zawsze – zobacz tutaj).

Co to jest rata malejąca?

Rata malejąca to wariant spłaty kredytu, w którym w każdym miesiącu wartość spłacanego kapitału jest stała. W tym wariancie, na potrzeby obliczenia harmonogramu spłaty, wartość zaciągniętego kapitału dzieli się przez liczbę miesięcy, przez które będzie spłacany. Do tego trzeba oczywiście doliczyć odsetki, które w każdym kolejnym miesiącu obliczane są od wartości kapitału pozostającego do spłaty. W każdym kolejnym miesiącu odsetki są mniejsze, w wyniku czego rata kredytu zmniejsza się w czasie.

Dla przykładowego kredytu na 300 tys. PLN, przy założeniu 30 lat spłaty i 4% oprocentowaniu, harmonogram spłaty przy racie malejącej wygląda tak:

rata malejąca

Jak widać, w kolejnych okresach nie zmienia się część kapitałowa raty, spadają natomiast odsetki.

Co z tego wynika?

W wyniku powyższych różnic, nieco inaczej wygląda profil spłaty kredytu w obu wariantach, co widać na poniższym wykresie:

rata stała czy malejąca

Przy spłacie według raty stałej, w początkowym okresie raty kapitałowe są nieco niższe w wariancie raty malejącej. W efekcie przez pierwsze lata kredytu, jest on spłacany wolniej. Dopiero w drugiej części, kiedy raty kapitałowe są już wyższe, harmonogram „nadrabia” w stosunku do harmonogramu raty stałej.

Różne warianty spłaty, mają różne skutki dla kosztu kredytu, ale także dla zdolności kredytowej. W tym celu posłużymy się porównaniem prezentowanych powyżej przykładów (kredyt na 300 tys. PLN, na 30 lat, oprocentowanie 4%):

Rata stała Rata malejąca
Całkowity koszt kredytu 215 609 PLN 180 500 PLN
RRSO 4,0% 4,0%
Wysokość pierwszej raty 1432 PLN 1833 PLN

W zasadzie każdy z powyższych punktów zasługuje na osobny komentarz.

Całkowity koszt kredytu

Ponieważ w wariancie spłaty według raty stałej, w każdym okresie wartość kapitału do spłaty jest wyższa niż w wariancie spłaty według raty malejącej, odsetki naliczane są od wyższych kwot. W efekcie, w naszym uproszczonym przykładzie suma odsetek jest wyższa aż o ok. 35 tys. PLN. Dlatego z perspektywy „wziąć kredyt i spłacać tylko według harmonogramu”, bardziej opłacalny jest wariant raty malejącej.

RRSO

Co może zaskakiwać w kontekście punktu wyżej, RRSO w obu przypadkach jest takie samo. Ma to jednak bardzo proste wytłumaczenie – skoro jedynym kosztem jest oprocentowanie (przykład oczywiście uproszczony) to w oczywisty sposób musi ono stanowić też RRSO. Pamiętajmy, że RRSO jest zależne od kwoty zaangażowania w danym momencie. W wariancie raty stałej po prostu mamy więcej pieniędzy pożyczonych w różnych momentach. Co jednak istotne, oznacza to także tyle, że więcej pieniędzy zarobionych w międzyczasie zostaje nam w kieszeni.

Przykładowo przez pierwsze dwa lata spłaty według raty malejącej, spłacił(a)byś 20 tys. PLN kapitału, a według raty stałej tylko 10 781 PLN. Dlatego też teoretycznie masz więcej pieniędzy po stronie oszczędności (przynajmniej tak było najlepiej) i możesz je wykorzystać na przykłada na… przedpłatę kredytu lub inwestycje (kiedy warto przedpłacać kredyt – przeczytasz tutaj). Jeśli zdecydujesz się na przedpłatę, to obniżysz swój kapitał do spłaty i zmniejszysz koszty odsetkowe. A teraz jedno bardzo ważne (choć niby oczywiste zdanie):

Gdybyś, spłacając według harmonogramu raty stałej, całą różnicę pomiędzy ratą stałą, a ratą malejącą przeznaczał/a na przedpłaty, całkowity koszt kredytu byłby taki sam.

Dlatego warto patrzeć nie tylko na całkowity koszt kredytu, ale także RRSO. W naszym przykładzie widać, że różnica w całkowitym koszcie kredytu wynika nie z tego, że jeden jest droższy tylko z tego, że później spłacany jest kapitał (i jednocześnie więcej oszczędności akumulujesz). Oczywiście banki wprowadzają pewne ograniczenia i koszty związane z przedpłatami (prowizja przez pierwsze lata kredytu). Istotny jest jednak kolejny parametr.

Wysokość pierwszej raty

Wysokość pierwszej raty jest kluczowa ze względu na oszacowanie zdolności kredytowej. W uproszczeniu banki szacują ją poprzez porównanie raty jaka będzie płacona do dochodów. Banki obliczają jaki procent dochodów będzie stanowiła rata. Procent ten nie może przekroczyć jakiegoś określonego z góry poziomu. Do porównania biorą oczywiście pierwszą ratę.

W efekcie, im niższa pierwsza rata, tym wyższa zdolność kredytowa. Podobnie jak w przypadku różnicy pomiędzy ratą stałą i ratą malejącą działa to przy wyborze okresu kredytowania (na ile lat wziąć kredyt?).

Podsumowanie – rata stała czy malejąca?

Jeśli czujnie przeczytałeś/aś powyższe punkty, pewnie już wiesz, który wariant będzie dla Ciebie lepszy. Jeśli jednak nie, możesz skorzystać z poniższego podsumowania:

Rata stała będzie lepsza jeśli:

– chcesz zmaksymalizować swoją zdolność kredytową;

– chcesz mieć większą elastyczność w spłacaniu (i jesteś w stanie świadomie oszczędzać w celu przedpłacania);

Rata malejąca będzie lepsza jeśli:

– wolisz mieć z góry narzucony szybszy harmonogram spłaty (tak żeby trzymać wydatki w ryzach).

Related Post

Spread the word. Share this post!

Leave Comment

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *