Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Najważniejszym parametrem kredytu hipotecznego jest oczywiście oprocentowanie. Zasadniczo oprocentowanie występuje w dwóch wariantach – oprocentowanie zmienne lub oprocentowanie stałe. W Polsce zdecydowana większość kredytów hipotecznych sprzedawana jest z oprocentowaniem zmiennym. Zazwyczaj jednak można też zapytać o ofertę z oprocentowaniem stałym. Czym się różnią i który wariant jest lepszy?

Oprocentowanie zmienne

Oprocentowanie zmienne standardowo składa się z dwóch komponentów – części zmiennej (WIBOR dla kredytów w PLN lub LIBORU/EURIBORu dla kredytów w innych walutach) oraz marży. WIBOR to w przybliżeniu oprocentowanie, po jakim banki pożyczają sobie pieniądze na rynku międzybankowym. Dla banków poziom WIBORu to dobry punkt odniesienia do oprocentowania także swoich produktów depozytowych i właśnie kredytów. Stąd chętnie proponują go swoim klientom.

WIBOR

Poziom WIBORu jest w największym stopniu zależny od aktualnych stóp procentowych wyznaczanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Z tego wynika także, że WIBOR zmienia się w czasie. Oczywiście mogą być dłuższe okresy, że jest na stałym poziomie, zasadniczo jednak co jakiś czas się zmienia.

W kredytach hipotecznych najczęściej stosowany jest WIBOR 3M. Oznacza to stopę po jakiej banki pożyczają (a dokładniej – oferują, że pożyczałyby sobie) sobie na 3 miesiące. Uwaga! Nie oznacza to, że zmienia się on co 3 miesiące – chociaż w praktyce w umowach kredytowych tak to działa. WIBOR 3M kwotowany jest codziennie. Czasami banki stosują także WIBOR 6M. Warto zwrócić na to uwagę, bo może to nieco wpłynąć na oprocentowanie. Najczęściej te stopy są na zbliżonym poziomie. Jednak stopa na 6 miesięcy zgodnie z klasycznymi finansami częściej jest minimalnie wyższa, jako dotycząca dłuższego okresu finansowania. Widać to na wykresie poniżej:

oprocentowanie kredytu

Marża

Drugim składnikiem oprocentowania zmiennego, poza WIBORem jest marża. O ile w pewnym sensie dla banku WIBOR to „koszt pieniądza”, który po prostu przerzucają na klienta, marża to faktyczne wynagrodzenie banku. Musi ona z jednej strony pokryć dla banku ryzyko związane z ewentualnym niespłaceniem kredytu (oczywiście marża na wielu kredytach pokrywa brak spłaty nielicznych). Z drugiej strony pozwolić bankowi zarobić.

Wysokość marży to decyzja biznesowa banku, zależna przede wszystkim od zdolności kredytowej klienta, ale przede wszystkim warunków w konkurencyjnych bankach i strategii danego banku. O ile drugi element jest od nas niezależny – można tylko porównywać oferty w różnych bankach i ewentualnie negocjować obniżki. O tyle zdolność kredytowa (przejdź do kalkulatora zdolności kredytowej) to nie tylko sama możliwość wzięcia kredytu, ale także warunki na jakich go można otrzymać. W tym kontekście na marżę wpływają z jednej strony nasze możliwości finansowe. Im niższa rata w stosunku do dochodów, tym większa szansa na atrakcyjną marżę. Z drugiej strony istotne sa kluczowe parametry kredytu, w szczególności wysokość wkładu własnego. Im niższa wartość kredytu do wartości nabywanej nieruchomości, tym niższą marżę można uzyskać. Czasami są to niemałe różnice.

Dodatkowo, co jest szczególnie istotne przy nabywaniu nieruchomości od dewelopera, banki uwzględniają jeszcze czasami tzw. marżę dodatkową do czasu ustanowienia hipoteki. Jest to rozwiązanie alternatywne do ustanowienia dodatkowego ubezpieczenia na ten czas. Wynika to z tego, że od momentu pierwszego uruchomienia kredytu, do momentu, w którym bank będzie wpisany do hipoteki (więcej o hipotece przeczytasz tutaj), ponosi on nieco większe ryzyko kredytowe – kredyt nie jest zabezpieczony. Porównując różne oferty, warto zwrócić uwagę ile wynosi taka marża (lub kosztuje ubezpieczenie). Jeśli kupujesz mieszkanie na wczesnym etapie budowy, może to zmienić nieco koszty całego kredytu.

Oprocentowanie stałe

Oprocentowanie stałe to takie, w którym raz ustalone oprocentowanie się nie zmienia w całym okresie kredytowania. Największą zaletą takiego oprocentowania jest to, że zaciągając kredyt, poznasz wysokość wszystkich rat do końca kredytu. Daje to większą przewidywalność i bezpieczeństwo. Z drugiej strony, niestety często okazuje się to rozwiązaniem droższym.

Banki na swoje wewnętrze potrzeby zarządcze, w miarę możliwości kierują się WIBORem (lub analogicznymi stopami zmiennymi). Stanowi on dla nich punkt odniesienia zarówna dla kredytów, jak i depozytów. Oferując kredyt z oprocentowaniem stałym, na powiedzmy 30 lat, dokonują kalkulacji jak będzie wyglądał WIBOR przez ten okres i uśredniając go uzyskują swoją ofertę w zakresie oprocentowania stałego. Uśrednianie jest w rzeczywistości nieco bardziej zaawansowanym zadaniem, jednak w ogólności to tego się sprowadza. Co więcej, banki często decydują się na zawarcie na rynku międzybankowym (najczęściej międzynarodowym) transakcji instrumentów pochodnych (w tym wypadku interest rate swap), w wyniku których syntetycznie zmieniają oprocentowanie stałe na zmienne. Takie instrumenty oczywiście wiążą się z niewielkimi dodatkowymi kosztami.

Podsumowanie

W wyniku powyższego mechanizmu, oprocentowanie stałe jest zazwyczaj nieco droższe niż oprocentowanie zmienne. I nie dotyczy to tylko sytuacji, jak miała miejsce w ostatnich latach. Coraz niższe poziomu WIBORu (historycznie najniższe) wskazują na wyższe prawdopodobieństwo, że podczas trwania kredytu WIBOR wzrośnie. Dlatego też ten uśredniony poziom oprocentowania stałego był wyższy niż początkowe oprocentowanie zmienne. Ponieważ banki „nie lubią” stałej stopy na długi okres, ich oferta dla kredytów ze stałym oprocentowaniem jest zazwyczaj mniej atrakcyjna, nawet w okresach gdy WIBOR jest wysoko.

Podsumowując, jeśli szczególnie zależy Ci na przewidywalności i bezpieczeństwie, wybierz oprocentowanie stałe. Minusem takiego rozwiązania będą prawdopodobnie nieco wyższe koszty, a w ostatnich latach także wyższe oprocentowanie na początku (i niższa zdolność kredytowa). Co istotne – wyższe oprocentowanie na początku jest szczególnie dotkliwe, bo wtedy też kapitał nominalny, od którego naliczane są odsetki jest najwyższy.

Related Post

Spread the word. Share this post!

Leave Comment

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *