Na ile lat wziąć kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata. Wybór tego na jak długie lata, jest jedną z kilku istotnych decyzji, które trzeba podjąć biorąc kredyt hipoteczny. Choć jak się okaże w tym artykule niekoniecznie bardzo istotnych.

Każda sytuacja jest nieco inna (np. ze względu na ograniczenia wiekowe, dla każdego maksymalna długość kredytu jest nieco inna), ale dla uproszczenia skutki różnych wyborów pokażemy na dwóch przykładach:

kredyt na 300 tys. PLN, oprocentowanie na poziomie 4% przez cały okres kredytowania trwający 20 lat. Na potrzeby tego wpisu będzie przykład kredytu „krótkiego”;

taki sam kredyt, różniący się jedynie okres kredytowania wynoszącym 30 lat – kredyt „długi”.

Wnioski każdy będzie mógł odpowiednio odnieść do swojej sytuacji – czy starać się o kredyt hipoteczny jak najdłuższy, czy jak najkrótszy? Naszym zdaniem, chociaż kredyt „krótki” ma swoje zalety. Jednak, jeśli w miarę świadomie podchodzisz do swoich finansów i będziesz w stanie w sposób zdyscyplinowany podchodzić do przedpłat, lepszy jest kredyt jak najdłuższy. Dlaczego? O tym poniżej.

Porównanie kredytu hipotecznego na 20 i na 30 lat

Na początek dwa istotne wykresy dla przykładowych kredytów hipotecznych. Założono, że spłaty będą dokonywane tylko harmonogramowo.

harmonogram kredyt na 20 lat armonogram kredyt na 30 lat

Jak widać z powyższych wykresów, jeśli planujemy spłacać kredyt według harmonogramu, to znacznie dłużej będzie spłacany kredyt na 30 lat. Nie jest to zaskoczeniem – w końcu takie jest założenie. Jednocześnie raty kredytowe będą dla niego istotnie niższe (1432 PLN dla kredytu na 30 lat i 1818 PLN dla kredytu na 20 lat). Jakie to ma znaczenie dla zdolności kredytowej pewnie nie trzeba tłumaczyć. Po prostu przy dłuższym kredycie, zdolność kredytowa jest większa. Jeśli nie wiesz dlaczego – sprawdź kalkulator zdolności kredytowej.

Z drugiej strony, dłuższy kredyt spłacany zgodnie z harmonogramem, oznacza istotnie wyższe koszty odsetek. Po prostu dużo dłużej środki są „pożyczone”, więc dłużej trzeba płacić od nich odsetki. Różnice mogą być niemałe. Dla naszego przykładu kredytu na 20 lat, skumulowane odsetki przez cały okres kredytu wynoszą 136 298 PLN. Natomiast dla kredytu na 30 lat wynoszą aż 215 609 PLN. Różnica wynosi 79 310 PLN, czyli ponad ¼ wartości całego kredytu.

To zdecydowanie dużo i wydawałoby się, że przesądza to kwestię na ile lat wziąć kredyt, na rzecz jak najkrótszego okresu kredytowania. Tak jest, ale tylko pod warunkiem, że traktujemy harmonogram spłaty jak wykuty w skale. Naszym zdaniem jest jednak inaczej ze względu na…

…przedpłaty kredytu

Każdy kredyt hipoteczny umożliwia wcześniejszą spłatę w całości lub części. W efekcie, jako kredytobiorcy jesteśmy w stanie samodzielnie dostosować (oczywiście w pewnych granicach) harmonogram spłaty do swoich potrzeb. Niestety to dostosowanie działa tylko w jedną stronę – możemy go przyspieszyć.

W idealnym świecie, w którym wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w całości lub części byłaby bezkosztowa, możliwy byłby taki harmonogram spłaty:

harmonogram kredyt na 30 lat przedpłaty

Czy ten wykres coś wam przypomina? Nie przypadkiem. Jeśli założylibyśmy, że podejmujemy decyzję pomiędzy naszymi dwoma przykładami (czyli w obu przypadkach spełniony jest wymóg posiadania zdolności kredytowej) oznacza to, że mamy możliwość przeznaczania na spłatę kredytu 1818 PLN (rata dla kredytu na 20 lat). Jaki będzie tego skutek? Jeśli weźmiesz kredyt dłuższy i różnicę w racie będziesz przeznaczać na przedpłaty, w idealnym świecie uzyskasz taki sam efekt jak przy kredycie na 20 lat.

Co istotne, nie ma większego znaczenia czy zgodnie z umową kredytu hipotecznego zmniejszeniu ulegnie bezpośrednio okres kredytowania (czyli nadpłaty zaliczone zostaną na poczet spłaty rat od końca), czy kredyt zostanie przeliczony z niższą wartością wartości kapitału do spłaty. Jeśli założymy konsekwentne przedpłaty jak w przykładzie efekt będzie ten sam. Po prostu w pewnym momencie zabraknie kapitału do przeliczania na cały okres kredytowania 🙂

To wszystko czysta matematyka, która co prawda ważna i interesująca. Niestety w świecie rzeczywistym napotyka na istotną przeszkodę.

Koszty wcześniejszego wykupu

Banki udzielając kredyt hipoteczny, mają nadzieję na nim długo zarabiać. Może niedużo (kredyty hipoteczne same w sobie są dla banku raczej słabo rentowne), ale za to stabilnie i bezpiecznie. Dlatego wprowadzają koszty wcześniejszego wykupu. W ostatnich latach standardem rynkowym była prowizja za przedpłaty w okresie 3 do 5 lat od udzielenia kredytu, na poziomie 1,5%-2% wartości przedpłaty. Od 22 lipca 2017 r. okres pobierania tej prowizji nie może przekroczyć 3 lat, a wysokość 3%.

Wprowadzenie tej modyfikacji do naszego przykładu z przedpłatami (załóżmy: prowizja przez pierwsze 3 lata, na poziomie 2%), spowoduje, że łączny koszt przedpłat w tym okresie wyniesie 303 PLN. Jeśli przedpłaty lub spłata byłyby traktowane przez bank jako aneks do umowy, należałoby doliczyć jeszcze koszt aneksu. Ryzyko takie nie jest jednak duże. Zazwyczaj umowa od razu przewiduje taki mechanizm. Jak widać, z jednej strony nie jest to mało. Z drugiej strony na tle kosztów kredytu jest to kropla, za którą można uzyskać konkretną korzyść w postaci elastyczności (o tym niżej).

Podsumowanie – to na ile lat wziąć kredyt hipoteczny?

Kiedy i dlaczego lepszy jest kredyt jak najdłuższy?

Co prawda, jak wynika z obliczeń powyżej, decyzja na ile lat wziąć kredyt hipoteczny nie jest aż tak istotna jak by się mogło wydawać, to jednak trzeba ją podjąć. Naszym zdaniem lepszym rozwiązaniem jest kredyt jak najdłuższy. W zamian za niewiele w sumie wyższy koszt daje on elastyczność. Różnica w koszcie wynika tylko z prowizji za wcześniejszy wykup. A są nawet oferty, w których nie jest ona pobierana. Jak to rozumieć?

Po pierwsze, jeśli mamy niższą ratę początkową – mamy wtedy większą zdolność kredytową.

Oczywiście, jeśli weźmiesz maksymalny kredyt na jaki Cię stać, nie będziesz mógł/a go przedpłacać. W efekcie zapłacisz dużo większe odsetki. Jeśli jednak z jakiegoś powodu (co ważne – realnego!) uważasz, że będziesz mógł/a szybko zacząć przedpłacać, a tylko przejściowo masz niższą zdolność, efekt będzie zachowany. Na przykład w momencie zaciągnięcia kredytu Twój/a partner/ka nie zarabia, ale niedługo zacznie. Alternatywnie, możesz np. realnie oczekiwać, że dostaniesz awans i Twoje zarobki wzrosną.

Po drugie, jeśli już w okresie spłaty kredytu, Twoje raty harmonogramowe wzrosną (ze względu na wzrost stóp procentowych) lub spadną Twoje dochody – unikniesz problemu.

Dłuższy okres kredytowania oznacza niższą „twardą” ratę. Jeśli z jakiegokolwiek powodu, budżet miesięczny przestanie Ci się przez jakiś czas „spinać”, po prostu nie będziesz przedpłacać kredytu. Co prawda wzrośnie wtedy nieco koszt odsetkowy, ale to i tak mniejsze zło niż postawienie kredytu w stan wymagalności w całości przez bank, prawda?

Po trzecie, jeśli bardzo świadomie podchodzisz do swoich finansów, może się okazać, że w sumie nie chcesz spłacać kredytu hipotecznego zbyt szybko.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest zazwyczaj dość niskie, a w niektórych przypadkach nawet bardzo niskie. Jeśli jesteś w takiej sytuacji, być może lepsze będzie dla Ciebie bezpieczne zainwestowanie nadwyżek gotówki (w instrumenty finansowe lub np. inne mieszkanie na wynajem) zamiast szybciej spłacać kredyt. Uwaga, takie sytuacje nie są bardzo częste i przede wszystkim wymagają sporej wiedzy finansowej i doświadczenia! Wystarczy spojrzeć na aktualne oprocentowanie lokat, żeby zobaczyć, że bardzo trudno jest znaleźć bezpieczne inwestycje z wyższym zwrotem niż koszt kredytu hipotecznego.

Kiedy i dlaczego lepszy jest kredyt jak najkrótszy?

Naszym zdaniem kredyt jak najdłuższy to rozwiązanie, które wynika z racjonalnej analizy finansowej. Jednak kredyt hipoteczny i finanse osobiste to także emocje i różne ludzkie słabości. Dlatego lepiej wziąć kredyt jak najkrótszy jeśli:

nie masz pewności co do swojej samodyscypliny i boisz się, że nie będziesz przestrzegać narzuconego sobie harmonogramu przedpłat, tylko te pieniądze przeznaczysz na inne cele;

– sama świadomość, że masz kredyt na 30 lat będzie dla Ciebie źródłem dyskomfortu większym niż świadomość zaciągnięcia krótszego kredytu.

Related Post

Spread the word. Share this post!

Leave Comment

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *