Zabezpieczenie kredytu hipotecznego

Jeśli porówna się koszty kredytu hipotecznego na zakup własnego mieszkania, z kosztami innych kredytów (np. oprocentowanie kredytu hipotecznego vs najlepsze obecnie kredyty gotówkowe) widać, że są one znacznie niższe. Dlaczego tak jest? Ponieważ kredyty te są dla banków znacznie bezpieczniejsze. Wynika to przede wszystkim z tego, że są one dobrze zabezpieczone. Z tego właśnie powodu banki mogą komfortowo zaoferować relatywnie niskie oprocentowanie. Wiedzą, że z jednej strony kredytodawca „stanie na głowie”, żeby tylko nie utracić mieszkania, a nawet jeśli nie, to będą mogły je sprzedać i odzyskać większość pożyczonej kwoty.

Hipoteka

Jak sama nazwa wskazuje, podstawowym, najważniejszym i ogólnie kluczowym zabezpieczeniem kredytów jest hipoteka. Jest to zabezpieczenie bardzo mocne, dające bankom bardzo duże bezpieczeństwo kredytowania – o ile nieruchomość utrzymuje stabilną wartość.

Czym jest hipoteka?

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. W największym uproszczeniu, ograniczone prawa rzeczowe to prawa podobne do własności, ale zawierające pewien wycinek „wiązki” praw wiążących się z własnością. Co istotne, choć może niezbyt intuicyjne, stanowią one stosunek prawny pomiędzy podmiotem prawa (czyli najczęściej bankiem), a wszystkim innymi. W ten sposób hipoteka definiuje prawa jakie ma wierzyciel hipoteczny (czyli bank) wobec wszystkich osób, w tym także (ale nie wyłącznie) wobec właściciela nieruchomości.

Hipoteka, jako prawo w pewien sposób związane z rzeczą (daną nieruchomością) jest częściowo niezależna od stosunku łączącego wierzyciela z właścicielem nieruchomości. Powoduje to, że nawet jeśli właściciel się zmienia, to hipoteka zostaje. To jest właśnie źródło „siły” tego zabezpieczenia. Nawet jeśli kredytobiorca sprzeda/odda/w inny sposób przestanie być właścicielem kredytowanej nieruchomości, to bank i tak będzie na niej zabezpieczony.

Z taką szczególną charakterystyką hipoteki wiąże się to, że musi być ona ujawniana w księgach wieczystych i każdy zainteresowany nabyciem nieruchomości może przed transakcją sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona. Co więcej, hipoteka nie jest skuteczna, dopóki nie zostanie wpisana do ksiąg wieczystych.

Suma hipoteki

Ustanawiając hipotekę umowną (a taka jest w kredytach hipotecznych), strony ustalają sumę hipoteki – kwotę wpisaną jako zabezpieczoną w księdze wieczystej. W praktyce oczywiście banki narzucają tutaj jaką wartość. Zazwyczaj jest to równowartość 150% kwoty kredytu. Dlaczego tak? Banki chcą zabezpieczyć całość swojej należności, uwzględniając także naliczone odsetki, wszelkie opłaty, koszty postępowania itd. W praktyce ten poziom wystarcza w zupełności, chociaż czasami może być oferowany wyższy poziom.

Trzeba jednak pamiętać, że nie jest to bardzo istotny element kredytu hipotecznego. Po pierwsze, w Polsce zobowiązanie z tytułu kredytu jest i tak zobowiązaniem osobistym. Jeśli hipoteka (chociażby ze względu na ograniczenie sumy hipoteki) nie wystarczy na pokrycie roszczeń banku, będzie on i tak miał prawo dochodzić swojej należności bezpośrednio od klienta. Po drugie, bank nie może wyegzekwować od klienta więcej niż wynosi jego należność. Jeśli stanowi ona np. 110% wartości początkowej kredytu, to i tak tylko tyle może uzyskać z egzekucji hipoteki.

Na czym można ustanowić hipotekę?

Hipotekę można ustanowić tylko na nieruchomościach. Muszą one także mieć księgę wieczystą, co może być czasami kłopotliwe. W przypadku mieszkań, które mają wspólną hipotekę (zdarza się to czasami np. w kamienicach) taki kredyt musiałby być zabezpieczony na wszystkich mieszkaniach w księdze. Dlatego w takich przypadkach należy najpierw złożyć wniosek o wydzielenie.

Co bardzo istotne, zabezpieczenie hipoteczne można ustanowić nie tylko kupując mieszkanie na własność, ale także nabywając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Jak ustanowić hipotekę?

Podstawowym sposobem ustanowienie hipoteki jest akt notarialny. Na szczęście (bo jak to zazwyczaj bywa w kontaktach z notariuszami, opłaty są niemałe), w przypadku hipoteki ustanawianej na rzecz banków wystarcza forma pisemna. Zobowiązanie do ustanowienia hipoteki wypływa najczęściej z umowy kredytu, do tego trzeba jeszcze złożyć wniosek o wpis hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym.

Dodatkowe zabezpieczenia

Poza hipoteką, która jest podstawowym i najważniejszym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, banki stosują także zabezpieczenia dodatkowe. Pełnią one funkcję wspierającą zabezpieczenie główne – hipotekę. Dotyczą albo okresu, w którym hipoteka jeszcze nie jest ustanowiona, albo zabezpieczają hipotekę przed utratę wartości.

Zabezpieczenia przed ustanowieniem hipoteki

Obejmuje ono okres do czasu ustanowienia hipoteki. Jest to szczególnie istotne jeśli kupujesz mieszkanie u dewelopera i czas pomiędzy uruchomieniem kredytu, a ustanowieniem hipoteki może być dość długi. Jeśli kupujesz na wczesnym etapie budowy, może to być nawet kilkadziesiąt miesięcy. W tym okresie bank ponosi ryzyko kredytowe (kredyt jest przynajmniej częściowo uruchomiony), a jeszcze nie ma pełnego docelowego zabezpieczenia – hipoteki. W tym okresie banki stosują trzy rodzaje dodatkowego zabezpieczenia.

Po pierwsze, oczekują ustanowienia ubezpieczenia pomostowego.

Ze względu na podwyższone ryzyko, banki ubezpieczają wierzytelność z tytułu kredytu u ubezpieczycieli. Dzięki temu, w razie braku spłaty, mają źródło zaspokojenia swoich roszczeń. Z perspektywy klienta, czasami jest to koszt ubezpieczenia, a czasami dodatkowa marża (o tym więcej tutaj), ale chodzi o to samo.

Po drugie, jeśli okres od uruchomienia kredytu do ustanowienia hipoteki może być długi, banki oczekują wpisu roszczenia o ustanowienie hipoteki.

Dotyczy to przede wszystkim nieruchomości kupowanych od deweloperów. Taki wpis pozwoli bankowi, w razie złamania przez klienta warunków umowy jeszcze przed ustanowieniem hipoteki, poczekać na ten wpis i wzmocnić proces egzekucji. W celu dokonania takiego wpisu, podobnie jak przy hipotece należy udać się do sądu wieczystoksięgowego. Sam wniosek jest dość łatwy do wypełnienia i nie powinno być problemów z jego szybkim złożeniem. Co istotne, bank może warunkować pierwsze uruchomienie od złożenia takiego wniosku.

Po trzecie, co dotyczy umów deweloperskich, banki wymagają cesji wierzytelności z umowy deweloperskiej i cesji wierzytelności z umowy rachunku powierniczego.

Są to zabezpieczenia banku na wypadek, jeśli deweloper okaże się nierzetelny, a klient z jakichś powodów, nie będzie odpowiednio realizował swoje prawa. W szczególności, jeśli złamie warunki kredytu – bank wstąpi w jego prawa.

Zabezpieczenia dodatkowe do hipoteki

Poza podstawowym zabezpieczeniem w postaci hipoteki banki dodają jeszcze zazwyczaj (chociaż nie zawsze obowiązkowo) ubezpieczenia. Mają one na celu zapewnienie odpowiedniej wartości nieruchomości obciążonej hipoteką (ubezpieczenie nieruchomości) lub zapewnienie spłaty kredytu w razie problemów lub wręcz śmierci kredytobiorcy (ubezpieczenie na życie).

Ubezpieczenie nieruchomości

Ubezpieczenie nieruchomości to jedno z podstawowy ubezpieczeń majątkowych. Po prostu polega na ubezpieczeniu wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie banku. Zazwyczaj koszt takiego ubezpieczenie nie jest szczególnie wysoki na tle kosztów całego kredytu, a warto je mieć nawet i bez niego.

Ubezpieczenie na życie

Ubezpieczenie na życie to już nieco bardziej skomplikowany przypadek. Po pierwsze, jest często dość drogie – potrafi kosztować nawet do 1% rocznie. To nie tak znowu dużo mniej niż marża w najbardziej konkurencyjnych ofertach. Po drugie, takie ubezpieczenie zazwyczaj może być korzystne zarówno dla klient, jak i banku. W końcu, w razie ciężkiego wypadku skutkującego np. istotnym ograniczeniem możliwości zarobkowych, spłata kredytu z ubezpieczenie może stanowić dużą ulgę.

Po trzecie, jak zawsze diabeł tkwi w szczegółach. Zakresy ubezpieczeń na życie oczekiwanych lub oferowanych w ramach ofert pakietowych przez banki są bardzo różne. Od takich prawie „gołych”, ubezpieczających faktycznie tylko od śmierci i bardzo ciężkich wypadków, do bardzo szerokich pakietów ubezpieczających także od utraty pracy. Oczywiście różnica w koszcie może być niemała. Dlatego warto dobrze przemyśleć (jeśli bank daje taką możliwość) jaki zakres ubezpieczenia chcemy. Przykładowo, ubezpieczenie od utraty pracy po analizę wszystkich wyłączeń odpowiedzialności ubezpieczenia, dla niektórych może być przydatne, a dla innych już niekoniecznie.

Spread the word. Share this post!

Leave Comment

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *